Mediazione immobiliare: quando matura il diritto alla provvigione?
Una recentissima pronuncia della Suprema Corte di Cassazione nega il diritto alla provvigione, laddove il mediatore si sia limitato a far visionare l’immobile all’interessato, senza aver messo in comunicazione venditore ed acquirente.
È ormai diffusissimo nel campo delle compravendite immobiliari e in quello delle locazioni ad uso privato o commerciale l’intervento del mediatore immobiliare, comunemente definito “agente immobiliare”. Quest’ultimo, com’è noto, mette in comunicazione il venditore e l’acquirente – il locatore e il conduttore, agevolando la conclusione di accordi contrattuali tra le parti.
Effettivamente, ai sensi dell’art. 1754 Cod. Civ., è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Ai sensi dell’art. 1756 Cod. Civ. al mediatore spetta la c.d. provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
L’avv. Federico Lerro avverte che, onde poter vantare un qualche diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1756 Cod. Civ., il mediatore dovrà, anzitutto, essere personalmente iscritto in un ruolo speciale istituito presso le Camere di Commercio, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1 e ss della Legge n. 39/89.
Pertanto, il mediatore, iscritto nel predetto ruolo speciale, avrà sicuramente diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, laddove l’affare si concluda per l’effetto del suo intervento.
In particolare, l’affare deve considerarsi concluso ogni qualvolta le parti (venditore e acquirente o locatore e conduttore) dopo essere state messe in comunicazione ad opera del mediatore, perfezionino tra loro un vero e proprio negozio giuridico.
Laddove, invece, le parti abbiano raggiunto un accordo di massima, ma non abbiano provveduto a stipulare un qualche contratto – anche preliminare -, l’affare non potrà dirsi concluso. In tal caso, ovviamente, il mediatore non avrà ancora maturato il diritto alla provvigione.
In particolare, il dovere di corrispondere la provvigione sorge tutte le volte in cui le parti abbiano tratto vantaggio dall’opera svolta dal mediatore ossia ogni qualvolta, a seguito della messa in comunicazione delle parti ad opera del mediatore, le parti abbiamo concluso un negozio giuridico produttivo di effetti.
L’avv. Federico Lerro dello Studio Legale LDS evidenzia che sulla base di tale principio è possibile che il mediatore si veda riconosciuto il proprio diritto alla provvigione in tutti quei casi in cui le parti perfezionino un affare all’insaputa del mediatore, che invece ha positivamente prestato la propria opera, mettendole in comunicazione.
In merito, i professionisti dello Studio Legale LDS segnalano che la Suprema Corte, con una recentissima pronuncia (sentenza n° 21095 del 16.09.2013), ha precisato che il mediatore non ha diritto alla provvigione nel caso in cui si sia limitato a far visionare l’immobile all’interessato, sulla scorta proprio del fatto che questo non avrebbe messo in relazione tra loro le parti contrattuali.
In questo caso la Giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che il mediatore, limitandosi soltanto a far visionare l’immobile, non abbia favorito alcuna relazione o messa in contatto tra le parti e che, pertanto, l’affare non doveva considerarsi concluso per effetto del suo intervento.
La Corte ha così statuito che il diritto alla provvigione sorge ogni qual volta il mediatore si adoperi a mettere in relazione le parti (presupposto antecedente necessario per la conclusione di un negozio/affare). D’altra parte, anche quest’ultima pronuncia ribadisce come non sia necessario, affinché il mediatore maturi un qualche diritto alla provvigione, che questi abbia avuto parte alla trattativa e alla successiva conclusione del negozio.
Nel caso in cui, invece, le parti legittimamente non concludano il negozio proposto dal mediatore, quest’ultimo avrà diritto ad ottenere solo il rimborso della spese sostenute. Così si esprime l’art. 1756 Cod. Civ., rubricato “rimborso delle spese”, il quale testualmente recita “salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso”.
È possibile quindi pattuire che al mediatore venga garantita una provvigione, indipendentemente dalla conclusione del negozio.
In tal caso, occorre che tra mediatore e committente sia intervenuto un accordo scritto in virtù del quale il diritto alla provvigione ad una circostanza diversa dalla conclusione dell’affare (ad esempio, revoca dell’incarico al mediatore prima della scadenza del termine).
Alla luce di quanto detto, l’avv. Federico Lerro e i legali dello Studio Legale LDS consigliano di predisporre dettagliati contratti di mediazione, contenenti clausole brevi e chiare (composte piuttosto di più periodi), specialmente con riguardo a tutte le ipotesi in cui si ritenga di dover maturare un diritto alla provvigione. Ciò, soprattutto al fine di preservare anticipatamente il proprio diritto nei confronti di eventuali approfittatori, nonché al fine di essere chiari nei confronti di inesperti del settore.