La comunione dei beni ex art. 1117 cod. civ.: la recente pronuncia della Cassazione civile n. 822 del 16.01.2014 in materia di beni a servizio del Condominio
La Cassazione ribadisce che contro la presunzione di condominialità dei beni ex art. 1117 c.c., l’onere di provare la proprietà esclusiva spetta esclusivamente al condomino che la rivendica
In tema di condominio, laddove l’art. 1117 del codice civile determina quale siano le parti comuni dell’edificio, emerge come la presunzione di comproprietà concerna sia gli elementi che strutturalmente costituiscono l’edifico quale complesso unitario – suolo, fondazioni, etc – sia i locali destinati ai servizi comuni, anche se strutturalmente autonomi rispetto all’edificio, sia le opere, le istallazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune; tale presunzione di condominialità non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Recentemente, la Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con la Sentenza n. 822 del 16.01.2014 è tornata a pronunciarsi in materia di beni a servizio del condominio, precisando ulteriormente che l’onere di provare la proprietà esclusiva spetta al condomino che la rivendica.
Il caso, deciso dalla Suprema Corte, nasce da una causa promossa da un fratello proprietario di una porzione di una originaria unitaria proprietà nei confronti dell’altro fratello, che aveva inopinatamente vietato l’ingresso al bene cambiando la serratura del cancello; in particolare, le due unità attuali avevano avuto in passato un unico accesso dalla strada, con scalinata scoperta a lato del portone, che dunque secondo l’attore doveva ritenersi d’uso comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche poiché egli era sempre transitato animo domini ed ad libitum attraverso cancello e scala comune.
Istruita la causa tramite CTU ed escussi i testi l’adito Tribunale, in accoglimento della domanda, aveva dichiarato che la scala in questione era in proprietà comune tra le parti ai sensi dell’art. 1117, n. 1 c.c., con ordine al convenuto di riconsegna di copia delle chiavi delle serrature di entrambi i cancelli di accesso alla proprietà.
La Corte di Appello successivamente aveva ribaltato la decisione, negando quindi la comproprietà del bene, poiché aveva ritenuto, sulla base delle emergenze istruttorie e della documentazione allegata (CTU, schede catastali, grafici ecc.), e in particolare di un titolo costituito dall’atto di divisione ereditaria tra i fratelli (che prevedeva accessi autonomi di proprietà esclusiva ai distinti piani) che fosse stata raggiunta la prova che la scala fosse destinata esclusivamente al servizio della proprietà dell’appellante, non avendo in ciò alcun rilievo qualificante il fatto che la stessa fosse stata in origine usata anche dall’attore.
L’attore ha impugnato dinanzi alla Cassazione la Sentenza di Appello denunciando, tra i vari motivi, la violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., per travisamento dei fatti, erronea individuazione dello stato dei luoghi ed erronea od omessa considerazione delle prove in atti (grafici e foto), non condividendo il ragionamento delle Corte d’Appello che aveva ritenuto il bene destinato esclusivamente a servizio della proprietà del convenuto che aveva sbarrato l’accesso, nonostante nel titolo (atto di divisione) non fosse rinvenibile un’espressa dichiarazione di attribuzione e di appartenenza esclusiva di tali beni al convenuto.
La Cassazione, accogliendo il ricorso e cassando la Sentenza di Appello, ha ritenuto che il convenuto non abbia fornito – come doveva – la prova contraria circa la non comunione dei beni in parola.
Inoltre la Suprema Corte ha ritenuto che, pur in presenza di una scala (destinata nella parte iniziale a consentire l’accesso all’appartamento di un proprietario e a due rampe di scale destinate a consentire l’accesso nell’unità immobiliare dell’altro), la Corte d’Appello nella propria sentenza non aveva adeguatamente motivato in ordine ai motivi per cui escludeva la condominialità di tale spazio: “Secondo il pensiero della Cassazione, la Corte di Appello avrebbe trascurato di valutare che non c’era in atti alcun titolo contrario a ritenere la non condominialità dell’ingresso e della scala, tanto più che si trattava di un unico complesso immobiliare poi diviso tra i due fratelli”, spiegano gli avvocati dello Studio Legale LDS.
La Cassazione, nella Sentenza in esame, ha richiamato la propria costante giurisprudenza secondo cui la presunzione di condominialità dei beni ex art. 1117 c.c. deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune; ne consegue che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova rigorosa di tale diritto in modo da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002).
Ed ancora la Sentenza n. 822 del 16.01.2014 ha ribadito che “per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la reivindicatio la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (Cass. 2, Sentenza n. 15372 del 01/12/2000; Sentenza n. 6175 del 13/03/2009; 2, Sentenza n. 17993 del 02/08/2010).