Mediazione immobiliare: è dovuta la provvigione se l’immobile acquistato presenta evidenti vizi?
Non è infrequente scoprire che un immobile, esposto in vendita con determinate caratteristiche, non abbia in realtà le caratteristiche prospettate e presenti addirittura evidenti vizi.
Alcune volte, ad esempio, la proprietà immobiliare viene descritta dal mediatore immobiliare in buono stato di manutenzione, quando poi così non è; altre volte viene prospettato dal mediatore l’acquisto di immobile con pertinente giardino, ma il giardino tuttavia non è di sua pertinenza; in altri casi ancora il mediatore tace circostanze ad egli note o facilmente verificabili e così via.
Irrilevante è se la scoperta dei vizi si verifichi dopo l’acquisto dell’immobile oppure dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita o della proposta d’acquisto, in quanto, come è facile immaginare, in tutte queste circostanze si viene a creare una situazione di disagio per il potenziale acquirente.
In questi casi, infatti, il potenziale acquirente o l’acquirente subisce un danno in termini di tempo e di denaro, a seconda dei casi, più o meno considerevole.
L’Avv. Alessandra Giordano dello Studio Legale LDS evidenzia come in capo al mediatore sussista un obbligo di informazione, dal quale, in alcuni casi, può derivare una vera e propria responsabilità per il mediatore stesso.
L’art. 1759, primo comma, Cod. Civ. impone, infatti, al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione.
L’obbligo anzidetto, letto unitamente agli artt. 1175 e 1176 Cod. Proc. Civ. e coordinato altresì con la natura professionale dell’attività del mediatore, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2, L. n. 39 del 1989), fa sì che lo stesso, pur non essendo tenuto a specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, è chiamato a fornire ai propri clienti una corretta informazione, comunicando le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza e, in negativo, evitando di fornire informazioni non veritiere o di cui non abbia consapevolezza o che non abbia verificato.
In ragione di ciò, l’Avv. Federico Lerro segnala come, laddove il mediatore fornisca informazioni inesatte e non veritiere oppure ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, lo stesso è passibile di responsabilità in ordine ai danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.
In merito, è costante l’orientamento giurisprudenziale in materia, secondo cui “il mediatore è responsabile nei confronti del Cliente se, conoscendo o potendo conoscere i vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione”(Cass. Civ. Sez. III, 8 maggio 2012 n. 6926).
L’Avv. Alessandra Giordano dello Studio Legale LDS ricorda poi un’ulteriore e recente pronuncia giurisprudenziale, in forza della quale la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità, legittima il rifiuto del promissario acquirente a corrispondere la provvigione al mediatore (Cass. Civ. Sezione III, 16 luglio 2010 n. 16623).
I Professionisti dello Studio Legale LDS consigliano di effettuare una verifica preventiva in merito all’applicabilità della descritta disciplina al singolo caso concreto.