Difetti dell’immobile: garanzia e rimedi contro il costruttore venditore
Può capitare che l’immobile acquistato manifesti difetti di costruzione, collegati a elementi strutturali dell’edificio o ad altri elementi dell’immobile, come ad esempio la pavimentazione.
L’art. 1669 cod. civ., rubricato “Rovina e difetti di cose immobili”, così come pacificamente interpretato dalla Giurisprudenza di legittimità e di merito, statuisce che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
L’avv. Federico Lerro precisa, innanzitutto, che è possibile invocare la garanzia prevista dalla citata norma, nonostante essa faccia espresso riferimento all’appalto, in quanto è pacifico in Giurisprudenza che la relativa azione è esperibile anche dall’acquirente dell’immobile nei confronti del costruttore e del venditore.
La Giurisprudenza ha altresì chiarito che, se i difetti riguardano l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, l’azione è proponibile anche dall’amministratore del condominio, dal momento che essa rientra nel novero degli atti conservativi previsti dall’art. 1130 n. 4 cod. civ.
Quanto ai gravi difetti che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 cod. civ. – precisano i legali dello Studio Legale LDS – non per forza questi debbono riguardare fenomeni che influiscono solo sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma ben possono consistere in tutte le alterazioni che pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e sulla funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima da parte di chi ha diritto di usarne. Ad esempio, la Giurisprudenza ha ritenuto operante il dettato di cui all’1669 del c.c., anche in caso di difetti presentati dalla pavimentazione dell’immobile.
L’avv. Lerro segnala, infine, che la denuncia del difetto dovrà essere tempestiva, ossia dovrà avvenire entro un anno dalla scoperta del vizio, mentre la proposizione dell’azione si prescrive nel termine di un anno dalla denuncia. Infatti, la Giurisprudenza ritiene i predetti termini annuali interdipendenti tra loro, nel senso che, ove uno soltanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell’appaltatore (in questo caso del costruttore/venditore) non può più essere fatta valere.
In casi come questi, i professionisti dello Studio Legale LDS consigliano di presentare tempestivamente ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo ex art. 696 c.p.c., al fine di ottenere a mezzo della relazione peritale, la conoscenza piena e obiettiva del difetto.