Condominio: chi paga le spese condominiali in caso di decesso del condomino proprietario dell’unità immobiliare?
Grandi difficoltà si pongono in capo all’Amministrazione condominiale allorquando, deceduto il proprietario di un’unità immobiliare del Condominio amministrato, si debba individuare il soggetto tenuto alla corresponsione delle spese condominiali al posto del de cuius.
In particolare, oggi, con l’entrata in vigore della Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, in virtù della quale l’Amministratore è obbligato ad agire in giudizio nei confronti dei condomini morosi tempestivamente, ossia entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento, salvo espressa dispensa dell’Assemblea, si pone con tutta evidenza la necessità di individuare celermente l’effettivo obbligato al pagamento delle spese condominiali maturate dopo il decesso del de cuius e/o delle spese arretrate.
Gli avvocati dello Studio Legale LDS segnala come, ai sensi dell’art. 752 Cod. Civ., siano gli eredi a dover contribuire al pagamento delle spese condominiali al posto del de cuius in proporzione alla quota ereditaria attribuita a ciascuno o per testamento, sempre che il testatore abbia disposto diversamente, oppure, in mancanza di testamento, per legge, secondo le regole della c.d. successione legittima.
Gli eredi, poi, che abbiano accettato puramente e semplicemente l’eredità risponderanno dei debiti ereditari (e quindi anche delle spese condominiali maturate e maturande) tanto con il patrimonio ereditario tanto con il proprio patrimonio personale.
Pertanto, a questi il Condominio potrà richiedere il pagamento delle spese condominiali, agendo eventualmente in giudizio contro lo stesso ed escutendo, a sua scelta, il patrimonio ereditato oppure quello personale nei limiti della quota ereditaria attribuita a quest’ultimo dalla Legge o per testamento.
La questione, tuttavia, può non essere così semplice. Infatti, ai chiamati all’eredità è attribuito anche il diritto di rinunciare all’eredità, raggiungendo così lo scopo di non rispondere delle posizioni debitorie del defunto.
In effetti, avverte l’avv. Federico Lerro dello Studio Legale LDS, i chiamati all’eredità possono letteralmente sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (e degli altri debiti del defunto) beneficiando dell’istituto della rinuncia all’eredità, in virtù del quale il chiamato non acquista beni facenti parte della massa ereditaria e, al contempo, non risponde dei debiti del defunto.
Proprio in questo caso, come pure nel caso in cui il de cuius non ha istituito eredi per testamento e non ha parenti entro il sesto grado, chiamati all’eredità in forza delle norme sulla c.d. successione legittima, si pone l’annoso problema di chi risponderà, in generale, dei debiti ereditari e, nel caso de quo, di chi pagherà le spese condominiali.
In casi simili, il Condominio creditore potrà presentare istanza, ai sensi dell’art. 528 Cod. Civ., al Tribunale del circondario in cui si è aperta la successione, per la nomina di un curatore dell’eredità c.d. giacente, non essendo o non potendo essere accettata da nessuno e non essendoci alcuno nel possesso dei beni ereditari.
Il Curatore nominato dal Tribunale, una volta accettato l’incarico e prestato giuramento, dovrà procedere all’inventario dei beni ereditari e alla conseguente custodia e amministrazione, promuovendo le azioni processuali necessarie a tutelare le ragioni ereditarie.
In particolare, poi, il Curatore dell’eredità giacente, ai sensi dell’art. 530 Cod. Civ., farà fronte al pagamento dei debiti ereditari e dei legati, previa autorizzazione del Tribunale.
Ciò posto – conclude l’avv. Lerro dello Studio Legale LDS – il Condominio che volesse recuperare dei crediti vantati nei confronti di un condomino deceduto potrà, in mancanza di eredi oppure in presenza di chiamati all’eredità che abbiano rinunciato, ricorrere al Tribunale competente, Sezione Volontaria Giurisdizione, per far nominare un Curatore dell’eredità giacente; dopodiché il Condominio potrà rivolgere la propria richiesta di pagamento al Curatore, il quale, previa autorizzazione dello stesso Tribunale, potrà provvedere al pagamento del debito con i beni facenti parte dell’asse ereditario.
Un’altra situazione in cui l’erede può evitare di essere gravato dei debiti ereditari è quella in cui l’erede accetti l’eredità con il beneficio di inventario.
L’avv. Federico Lerro dello Studio Legale LDS precisa che: “Con l’accettazione con beneficio di inventario, i debiti ereditari verranno soddisfatti solo con i beni facenti parte dell’asse ereditario, senza che si crei confusione tra patrimonio dell’erede e del defunto”.
In particolare, in tal caso, l’erede diviene l’amministratore del patrimonio del defunto e pertanto il Condominio potrà rivolgere la propria richiesta di pagamento delle spese condominiali proprio a quest’ultimo, che amministrerà il patrimonio nel suo interesse, in quello dei creditori e dei legatari (salva sua responsabilità per l’amministrazione in caso di colpa grave).
Alla luce di quanto detto, i Professionisti dello Studio Legale LDS offrono sia assistenza in merito all’individuazione del soggetto tenuto al pagamento al posto del defunto sia rappresentanza giudiziale finalizzata a soddisfare le pretese creditorie del Condominio.